Conceptbouw van begin tot eind

Nederland kampt met een woningtekort. Strenge regelgeving, hoge bouwkosten en een groeiende kloof tussen wat mensen kunnen betalen en wat er daadwerkelijk gebouwd wordt. De opgave is helder: we moeten bouwen. Veel, snel, betaalbaar én milieubewust.

De sleutel ligt in een fundamentele verschuiving van denken. Niet denken in losse projecten, maar in een continu verbeterend woonconcept. Elke iteratie levert inzichten op die het volgende project beter, sneller en efficiënter maken. De kern van conceptmatig bouwen draait om één vraag: hoe zorg je ervoor dat er met zo min mogelijk complexiteit in de realisatie toch genoeg keuzevrijheid is — voor kopers, maar ook voor architecten — om woningen te bouwen waar mensen graag in wonen?

Het antwoord zit in het scheiden van wat per project varieert van wat bij elke woning gelijk blijft. De buitengevels en daken zijn projectspecifiek. De installaties, de mogelijke indelingen, de constructieve opbouw — die blijven nagenoeg hetzelfde. Door dit onderscheid consequent door te voeren ontstaat er een systeem dat schaalbaar is zonder aan kwaliteit of woongenot in te leveren.

Sinds 2018 ben ik bezig met het automatiseren van verschillende deelprocessen in de bouw. Het begon met tools in Revit om repetitief werk te automatiseren. In de loop der jaren is dat uitgegroeid — met inmiddels het doel om de hele keten te ondersteunen vanuit één centraal platform.

Een projectontwikkelaar begint bij het uitzoeken van een potentieel stuk grond. Daarvoor is het essentieel om te weten hoe de grondprijs zich in de omgeving heeft ontwikkeld, wat er nu al staat, en wat er gebouwd mag worden volgens het bestemmingsplan. Met behulp van PDOK-kaartlagen kan snel context worden gevonden over de omgeving, waardoor een ontwikkelaar al in een vroeg stadium een onderbouwde inschatting kan maken.

Intussen heeft een conceptbeheerder in het systeem de bouwregels en logica gevat waaruit het woonconcept bestaat. Hierin staat omschreven hoe een hele reeks aan ontwikkelaar- en koperskeuzes zich verhouden tot het daadwerkelijk te bouwen object. De input is een lijst aan keuzes, de output een set bouwbare elementen — als het ware een doos met legoblokjes. Een deel van die blokjes is projectspecifiek, een deel blijft bij elk project nagenoeg hetzelfde.

Deze concepten kunnen via een centrale plek worden bevraagd, in verschillende detailniveaus. Doordat alles is uitgewerkt op het hoogste detailniveau kan er gemakkelijk een eerste versie van een bouwblok worden gevisualiseerd. Een projectontwikkelaar hoeft alleen aan te geven in welke richting het blok staat en welke planopties er gekozen zijn — denk aan dakvorm of beukmaat — en het systeem toont direct hoe het concept eruitziet in een potentieel blok.

Hieruit kunnen eerste financiële projecties worden gehaald en een CO2-analyse worden gemaakt. Maar het is ook een soort blanco canvas waarop een architect vervolgens projectvariatie kan toepassen. Met plugins die aansluiten op het huidige proces en bestaande software kan een architect of engineer de nodige modellen uitwerken en uploaden naar het systeem.

Vervolgens stellen we de koper in staat om zijn of haar keuzes in te vullen in een omgeving die zo laagdrempelig mogelijk is: een webapplicatie. De mogelijke keuzes worden al bepaald door de gekozen ontwikkelaarsopties en de geldende restricties. Daardoor kan een koper alleen keuzes maken die resulteren in een maakbare woning.

En hier zit misschien wel de grootste meerwaarde: de koper krijgt daadwerkelijk te zien wat ze kopen. Geen keuzes op basis van een papieren optielijst, maar echt inzicht in hoe de ruimte verandert door een dakkapel of uitbouw. De koper is blij omdat ze een weloverwogen beslissing kunnen maken. De ontwikkelaar is blij omdat er meer opties worden verkocht. Via dezelfde methodiek kan ook een VR-omgeving worden opgezet waarmee potentiële kopers het huis op ware schaal kunnen ervaren.

Na indienen komt de configuratie terecht in dezelfde omgeving. Vanaf hier kan automatisch een BIM-model worden samengesteld aan de hand van de gemaakte keuzes, waarmee bouwtekeningen kunnen worden gegenereerd of een fabriek kan worden aangestuurd. Een kopersbegeleider ziet welke opties er gekozen zijn en kan deze doorzetten naar andere systemen.

Doordat we precies weten welke onderdelen er in elke woning zitten, brengt dit ook kansen mee die verder reiken dan de bouwfase. Denk aan asset management, circulair bouwen en betere nazorg voor kopers. Elke woning heeft als het ware een digitaal paspoort dat meegaat gedurende de hele levenscyclus.

Toen ik hiermee begon had ik niet verwacht dat het haalbaar was om deze hele keten te ondersteunen, zeker niet als startup. Toch ben ik ontzettend dankbaar dat ik de afgelopen jaren de kans heb gehad om hieraan te bouwen. Dank aan al onze klanten die ons het vertrouwen geven om hier stap voor stap werkelijkheid van te maken.

De toekomst van woningbouw is conceptmatig — en die toekomst is dichterbij dan je denkt.